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土地市场局部“速冻”

作者: 发布日期:2017.06.24 55 views
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  沈阳土地市场的遇冷只是二三线城市地市“速冻”的一个缩影,3月份以来,流拍、底价成交在这些城市频繁出现;已有上市房企酝酿出手“捡漏”

  “两三个月前,到处看地忙得不可开交,现在闲得几乎没事干。”在某上市房企投资部任职的李明(化名)如是形容自己的工作状态。从几个月前的人气火爆到如今的门可罗雀,国内土地市场的此次风格转换,快得让李明这样的地产人很不适应。

  今年初,尽管国内主要城市的楼市成交并不理想,但土地市场依然一片红火,不少城市“地王”频出,而进入3月份之后,整个市场环境急转直下,流拍、底价成交的案例渐渐增多,其中,土地供应量较大的二三线城市成为“重灾区”。

  据《第一财经日报》不完全统计,3月以来,流拍现象占比已接近土地市场的两成,底价成交比例同样明显增加。昨日,沈阳浑南新区出让的五幅土地中,有四幅遭遇流拍,另一幅接近底价成交;杭州昨日推出的两幅土地因均只有一家企业报名,最终均加价100万元直接成交。

  李明认为,土地供应量过大是杭州、沈阳等二三线城市的通病。“这些城市的土地供应几乎‘没有上限’,供过于求的结果是房价上不去、房子不好卖。”

  一夜入秋

  李明告诉《第一财经日报》记者,按照惯例,当一二手房市场出现异动之后的4~6个月,才会传导至土地市场。“但今年国内的地市,几乎和楼市‘同步入秋’。”

  昨日,沈阳共有五幅土地挂牌出让,预期中的土拍小高潮不仅没有出现,现场竟出现四地流拍的场面,另一幅土地接近底价成交,总价仅93万元。

  据沈阳市国土局公布的信息,这五幅土地有三幅为商务用地,两幅为商住混合用地,合计出让土地面积近10万平方米,起拍楼板价最低的一幅为321元/平方米,最高为1584元/平方米。

  尽管起拍价较低,但上述地块几乎无人问津,唯一顺利出让的一幅土地即为起拍价仅321元/平方米的DL-14013地块,竞得人为沈阳南湖科技开发集团有限公司,竞得楼板价323元/平方米。

  一位在沈阳有项目的中型开发商认为,沈阳土地市场的遇冷已是必然。“沈阳的住宅库存量较大,去化周期长,而商业项目的潜在供应更是大得惊人。”

  据克而瑞研究中心提供的数据,截至今年3月底,沈阳商品住宅存量为1463万平方米,同比增加48%,消化周期达到15.1个月,同比上升69%。此外,沈阳土地的消化周期为2.08年,在二线城市中排名靠前。

  “各种数据都显示,沈阳楼市的压力较大。”一位开发商透露,该公司在沈阳的一个大体量项目已经迅速“刹车”,延缓了工程推进的进度。

  一位熟悉沈阳市场的业内人士告诉记者,尽管沈阳的限购令在执行层面并不严格,但是由于限贷被严格执行,加上供应量较大,造成楼市成交并不活跃。

  沈阳土地市场的遇冷只是二三线城市地市“速冻”的一个缩影,3月份以来,流拍、底价成交在这些城市频繁出现。据本报记者统计,3月下旬以来,杭州、苏州、南京、天津、济南等二线城市也出现了土地流拍的现象,底价成交甚至成为主流。

  市场封冻

  昨日,杭州市区土拍现场,杭政储出[2014]10号和11号两幅地块都只有一家单位报名,最终均加价100万元直接成交。其中兴合集团以3.41亿元竞得11号地块——融信杭师大西侧地块,东泽实业以9529万元摘得之江地块。

  从3月下旬开始,处于降价漩涡中的杭州土地市场就已率先“封冻”。3月25日,中铁房地产以22.85亿元竞得杭州萧山北干街道荣星村宅地,折合楼面价8018元/平方米,溢价率0.22%;众安集团以7.36亿元竞得萧山另一幅商住地,折合楼面价5330元/平方米,溢价率0.27%。事实上,如果不是两幅地块均设有保留底价,溢价率很有可能均为零。如果把时间轴拉到两个月前,这两幅优质地块的出让至少能吸引超过十家房企的围抢。

  上述两幅地块周边的多幅地块已于去年下半年集中出让。其中,距离中铁房地产所拿地块千米之内的萧政储出(2013)26号地块,于去年9月份由莱茵达房产联合体以总价9.75亿元竞得,折合楼面价9830元/平方米。换言之,尽管两地块位置紧邻,但仅仅过了半年,楼板价却跌了1812元/平方米,跌幅18%。

  4月15日,苏州市场迎来了年内第二场大型土拍,此次“土地盛宴”共端出18宗地,其中3宗流拍,5宗底价成交,10宗进入最终的竞价环节;4月18日,在南京举行的一场土拍会上,4宗土地全部以底价成交,这让业内人士大跌眼镜。

  “南京的土地价格太高了,我们想进但一直没有获得土地。”一家香港上市房企相关负责人对记者称,“此前我们比较谨慎,看南京地价太高就一直没出手,现在是个‘捡漏’的好机会。”

  据国家统计局公布的数据,今年1~3月份,房地产开发企业土地购置面积5990万平方米,同比下降2.3%,1~2月份为增长6.5%;土地成交价款1556亿元,增长11.4%,增速较1~2月提高2.5个百分点。今年一季度,土地购置面积增幅继去年1~10月份之后,再次进入负值区间,主要是3月份土地购置面积下滑较大,显示近期土地市场呈现明显的调整态势。

  寒冬将至?

  “开发商现在和购房者一样,也在观望。”一位上市房企董秘对《第一财经日报》记者坦言,“我们现在也搞不清未来的楼市走向,观望的结果就是,暂时不买地,暂时不降价。”

  “今年旭辉的策略是多卖楼、少买地,现金为王。”旭辉集团(00884.HK)董事长林中也对本报记者称,“但当地价下跌到合理区间后,我们会在部分看好的城市果断‘抄底’。”

  值得一提的是,与二三线城市土地市场遇冷不同,一线城市的土地市场依然坚挺,企业拿地成本并未下降。据上海易居房地产研究院发布的报告,4月北上广深四个一线城市土地成交建筑面积为580.2万平方米,环比下降5%,同比基本持平;成交均价为8416元/平方米,环比增长49.3%,同比暴增105.6%。

  对此,上述房企董秘认为,开发商目前仍看好一线楼市,此外,大量此前在二三线布局的开发商均涌入一线城市,所以,目前一线城市土地市场依然坚挺。“但从中期来看,一线城市也无法独善其身,深度调整或将出现在下半年。”

  事实上,原本火爆异常的上海土地市场也已经出现了降温迹象。据21世纪不动产统计,4月上海共出让15幅经营性地块,合计出让面积35.6万平方米、出让金额66亿元,量价环比分别下滑38.2%和33.7%,出让金额更是创下近14个月的新低。5月上海预计仅有四幅经营性用地出让,合计出让面积9.5万平方米,起拍总价31.8亿元,环比分别下降73.5%和51.9%。

  易居中国执行总裁丁祖昱判断,今年的土地市场或将在六七月份进入最低谷,一旦北京、上海等城市出现大量底价成交的地块,甚至有一些流拍的情况发生,土地市场全面转冷的信号就将出现。

(责任编辑:DF126)

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